今住んでいる家を売却して、新しい家を購入したい。
転勤が理由だったり、子供の成長やご近所トラブルなどさまざまな理由があると思います。
しかし最大の問題は
今住んでいる自宅を売却しても住宅ローンが完済できない！
一戸建てでもマンションでも建物の価格・価値は購入時より下がることがふつうなので、売却しても住宅ローンが残ってしまう方は買い替えをあきらめてしまうか、自己資金を投入して住宅ローンを完済するかの選択しかないように思われます。
でも自宅を売却しても残ってしまう住宅ローンを自己資金でまかなってしまうと、次の家の購入計画に大きな影響を与えますよね。
そこでぜひ活用していただきたいのが住み替えローンです。
自宅を売却しても残ってしまう住宅ローンと、新たに購入する家の住宅ローンを一括で面倒を見ましょうというのが住み替えローンです。
筆者の体験談を交えながら住み替えローンのメリットやデメリットを見ていきましょう。
住み替えローンとは何？
住み替えローンは金融機関によっては買い替えローンなどとも呼ばれている商品で、自宅を売却した金額ではローンの残債が返済できない場合に、新たに購入する家のローンに上乗せする形で利用できる商品です。
2000万円の住宅ローンが残る家を1000万円で売却し、新たに2000万円の家を全額ローンで購入する際に、払いきれなかった住宅ローンの残債金額と新たな家の購入代金を足して3000万円の住み替えローンとして利用します。
家を購入するときにローンを利用していれば、その家を担保とする抵当権が設定されます。
住宅ローンが返済できなければ、担保としている家を金融機関が優先的に処分・換金できるものです。
この抵当権を消さなければ勝手に家を売却できませんし、この抵当権を消すには住宅ローンを完済する以外に方法がありません。
そこで住み替えローンを利用することで、売却しても住宅ローンが残ってしまい買い替えが難しいという方の住み替えを可能にしてくれるそんなローンなのです。
ますは売却を希望する自宅の査定から
いくら住み替えローンがあるからと言っても無尽蔵にお金を借りることはできませんし、毎月の住み替えローンの返済も少しでも低い方が良いのに決まっていますよね。
つまり売却を希望している自宅がどのくらいで売れるのか、正確な査定がなされていなければ新しい家の購入計画も狂ってきますし、住み替えローンの返済が厳しくなったり、場合によっては住み替えローンの審査に落ちて借りられないケースも出てきます。なので
住み替えの第一歩は自宅の査定から始まる
のです。
やたらと高い査定額を提示する不動産業者が中にはいますが、その業者が提示した査定額で買い取ってくれるのならまだしも、高い金額設定がされたあなたの家の購入希望者が現れるのかというと、かなり疑問です。
やはり周辺の相場と実際に売買されている価格を熟知し実際に売買実績のある、信頼できる不動産業者に売却の仲介を依頼したいものですよね。
数社の不動産業者に査定を依頼し、その査定額ならばどの程度の期間で売却できるのかを明確に答えることができる、そんな不動産業者と自宅売却の媒介契約を結ぶことが重要です。
住み替えローンのメリットとデメリット
家を売却しても住宅ローンが返済しきれず、新しい家の購入計画が台無しになることもあるのですが、住み替えローンはそんな人を助けてくれる心強い味方です。
メリットは？
そんな住み替えローンのメリットはというと
家を売却してもローンが返済しきれない場合でも、自己資金を使わずに新しい住まいを購入できること
これは大変大きなメリットです。
今までならば新たな住宅購入を諦めなければいけなかったケースなのに、住み替えローンを利用すれば新しい家が買えるかもしれないのですから。
デメリットは？
逆にデメリットはというと
家の売却と新しい家の購入のタイミングを同じ日にしなければいけないこと
まず売却する家から見てみると、抵当権をはずして売却し他人名義にするためには住宅ローンの完済が必須です。
つまり住み替えローンによって住宅ローンの残りをすべて返済しなければいけません。
住み替えローンはあくまで、新しく購入する家の住宅ローンに上乗せの形で借りるわけですから、融資を実行してもらって購入した家を担保とする抵当権を設定しなければいけません。
この売却による抵当権解除と、新しい家を購入して抵当権を設定する作業が同日でないと金融機関は買い替えローンを認めてくれないのです。
ただこの同時進行については、大手で信頼できる不動産業者ならばうまくスケジュール管理をしてくれますので、あまり心配する必要はないかもしれません。
筆者も不動産業者にまかせっきりで同日決済しましたから。
それともう一つのデメリットは
一般的な住宅ローンの審査より厳しい
先の例でいうと、2000万円の家を購入するために3000万円の融資を実行してもらうことになりますが、金融機関側からすれば担保価値以上のお金を貸し出すことになるので、審査がより厳しくなってしまうのです。
筆者が利用した約20年前の銀行の住み替えローンの審査では
・自己資金がどの程度あるのか
・勤務先（東証1部上場企業限定）
・勤続年数
・年収
・返済履歴（1度でも返済期日に遅れがあるとダメ）
といったものの他に
・その時の最も高い住宅ローン金利で25年返済したときの返済と収入の比率
を見られました。
実際に借り入れた際の金利とは違い相当高い金利で計算して、それをクリアしないと審査をパスできませんでした。
もう20年以上前の話ですし、まだ住み替えローンがあまり浸透していなかった時代だったので、かなり厳しい審査が課せられました。
今はここまでは厳しくはありませんが、一般の住宅ローンの審査より厳しいことはたしかです。
住み替えローンの利用をお考えならば不動産業者へ
筆者が住み替えローンを利用したとき、積極的に金融機関にアポを取ってくれたのは不動産業者でした。
不動産業者は金融機関と提携していることが多く、不動産業者から金融機関に話を持ち掛けるほうが話がスムーズに進んでいくのです。
実際に筆者個人がいくつかの金融機関に住み替えローンの話を持ち掛けた時には、すべての金融機関でほぼ門前払い状態でしたよ。
いまは個人向けの融資に力を入れている金融機関が多いので、筆者のように話も聞いてもらえない状態ということはありません。
しかし不動産業者と金融機関とのパイプはやはり強いですから、個人で融資を頼むよりはやはり話が通りやすいものです。
ですので住み替えローンの利用をお考えならば、自宅の売却と購入、そして住み替えローンをすべて同じ不動産業者に依頼するほうが良いのです。