URの賃貸住宅はいまは吉岡里帆のCMでおなじみだと思いますが、ある一定の年齢層以上の方には公団住宅といったほうがピンとくるかもしれません。
独立行政法人都市再生機構が提供する賃貸住宅のことで、元々は昭和30～40年代に中流サラリーマン向けとして都市近郊に開発した大規模住宅開発がそのルーツとなります。当時は鉄筋コンクリートの建物でリビングやダイニングルームがあり、テーブルと椅子で食事をするというスタイルにあこがれた人たちに大人気となりました。
今では民間の賃貸物件と比べると同じ間取りでも部屋面積が広く、新しい設備が整っている住戸も増加しています。
今回はURの賃貸住宅のメリットとデメリットに焦点を当てて見ていきます。
URを利用するメリット
一般の民間賃貸住宅よりURの賃貸住宅が優れている点をまずは順に見ていきましょう。
保証人や保証会社の利用が不必要
不動産屋さんへ行って気に入った賃貸物件を契約する際には、保証人を立てるまたは保証会社を利用する、あるいはその両方が必要となります。万が一家賃の支払いが滞った場合に保証人や保証会社がその代わりに支払うことを担保するためです。保証人や保証会社が家賃不払い時の保証をすることで大家さんは安心して貸し出すことができるためです。
ところがURでは保証人を立てたり保証会社を利用する必要がありません。収入などの審査に通れば賃貸契約を結ぶことができます。
親や親類に保証人を頼むケースが多いのですがそれが困難な人もいますし、最近では保証人についても一定以上の収入が求められるなどハードルが上がってきています。
保証人が見つけられなければ保証会社を利用することになりますが、その費用も安いとは言えない金額です。先にも述べたように、最近では保証人にプラスして保証会社の利用も条件とするケースが多く、簡単に賃貸物件を借りられない状況となっています。
この点だけでもURの賃貸住宅のメリットだと言えますね。
間取りのわりに部屋面積が広く敷地も広々としている
例えば民間の賃貸物件ならば3LDK程度の部屋面積でも、URの比較的新しい物件では同じ部屋面積で2LDKや3DK程度になるケースが多く、1つ1つの居室が大きめにゆったりとした作りになっています。同じ6畳間でも民間の賃貸住宅とURの賃貸住宅では明らかに広さが違います。
またURの賃貸住宅は敷地面積も広く、全体的にゆったりとした印象を持つでしょう。敷地内に広場や公園のほかスーパーや病院などを設置しているところも。都市近郊に総合的な大規模開発として発展してきたURならではと言えるでしょう。
契約時や退去時の費用を抑えることができる
民間の賃貸物件を借りる時には敷金（保証金）や礼金に加え不動産会社への仲介手数料も必要ですよね。敷金・礼金は地域による慣習の違いがありますが、家賃1か月分から6か月分以上が必要なケースもあります。不動産会社への仲介手数料は家賃半月分から1か月分が必要です。
ところがURでは敷金が家賃の2か月分だけで、礼金や仲介手数料は必要ありません。街中の不動産屋さんでURの賃貸物件を扱っているお店がありますが、仲介手数料は必要ありません。
民間の賃貸住宅では2年ごとに更新手数料が必要な物件もありますが、URでは更新時の手数料が不要です。
また民間の賃貸住宅では退去時に原状回復費用やクリーニング代として敷金から引かれることがあります。原状回復費用についてはふつうに暮らしていればその大半が貸主負担なのですが、不注意で傷つけた部分やシミ・カビについては請求されますし、最近ではハウスクリーニング代の請求が賃貸契約書に明記されている場合も多く、数万円が差し引かれることも当たり前のようになっています。
URでも退去時には原状回復費用や清掃費用が敷金から引かれるのですが、民間の賃貸住宅退去時よりはかなり安いのです。壁紙1枚いくら、ふすまの張替え1枚いくらといった具合に単価が決められており、それに沿って計算されるのですがその単価自体が安いのです。
契約時も退去時もURではあまりお金がかからないのです。
URを利用するデメリット
ここまではURの賃貸住宅を利用するメリットをお伝えしてきましたが、ここからはデメリットについてもご紹介してまいります。
入居のための審査基準
例えば公営住宅の場合は年収の制限は〇〇円以下となっており年収が多い人は入居できないものですが、URでは真逆で家賃の4倍以上の月収が基本となります。家賃8万円の場合月収は32万円、年収ベースとなると384万円以上が求められます。
民間の賃貸住宅の場合は家賃の3倍以上の月収が基本ラインと言われていますから、やはりURの審査基準は厳しいですね。
ただし退職して退職金はあるがしばらく働かないという人の場合には、月額家賃の100倍の預貯金があれば入居できる特例があります。8万円の家賃だと800万円の預貯金が必要ですが、ある程度のまとまったお金があれば審査をパスすることができます。
特例として、家賃を1年分以上前払いすることで「家賃等の一時払い」契約として入居が可能となります。
1年以上1年単位で最高10年分まで前払いすることができ、さらに前払いすることで月々の家賃が割引にもなるのです。1年の前払いで0.263％、3年で0.264％、5年で0.265％が毎月の家賃から割り引かれるのです。割引額は小さいですが、審査基準を特例で通過しながら家賃の割引も受けられるこの制度、使い勝手はイイと思いますよ。
部屋数から考えると家賃が高い
2LDKや3LDKといった間取りだけで考えた場合、民間の賃貸住宅より割高な物件も多く存在します。先にも説明したとおり、URの物件は部屋面積が広いために間取りだけで考えた場合には割高なイメージがあります。
しかし面積で考えた場合にはURは民間より安いともいえるのです。部屋数を優先するか、全体的なゆとりを優先するかで選択肢が違ってくるでしょう。
古い物件も数多くある
昭和40年代の公団時代に建てられた物件も数多くあります。このためエレベーターが無かったり、洗濯機置き場がなく（防水パンがない）排水をお風呂場へするしかなかったり、キッチンやお風呂が古い設備のものもあります。
しかし古い物件のリフォームも進められており、設備を最新式のものに入れ替えたり、古い間取りの住戸2つを1つの住戸にするなどリノベーションも進められています。
入居時に古い設備の住戸は家賃も抑えられていますが、入居後に設備の充実のため入れ替えるなどの「ライフアップ（住宅内設備改良）」も順次行われています。この場合わずかに家賃が上がります（月数百円ていど）
最新式の設備がわずかな家賃上昇で入れられるなど、メリットのほうが大きいと言えます。
駅から遠い物件が多い
もともと都市近郊に大規模開発を行って誕生した経緯があるので、駅から離れておりバスを利用しなければならない物件も多数あります。新しい物件では駅から徒歩圏のものもありますが、古い物件を中心にバス便となるところが多いです。
UR賃貸住宅に入居しよう
初期費用を安く抑えられるのがUR賃貸住宅の最大のメリットです。特に子育て世代は何かと出費がかさみ大変ですが、UR賃貸住宅ならばそんな子育て世代でも入居しやすいです。
「子育て割」や「U35割」など各種の割引も充実しており、新婚世帯や子育て世帯に大変やさしくなっているのです。
費用面以外でも敷地内に公園があるなど住環境もいいですしね。
単身向けの物件も多くあり、保証人が不要な点も入居しやすいと言えるのではないでしょうか。
新しい住まいの候補にぜひUR賃貸住宅も入れてくださいね。